大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于真实4400聘房产销售的问题，于是小编就整理了3个相关介绍真实4400聘房产销售的解答，让我们一起看看吧。
拿地后的楼面价都达到了4478块，容积率2.6，盖的房子至少应该都是30层以上，绿化率这都是硬性规定，可以不用去计算，但是可以计算出，土地的出让价格应该是在，775万每亩地，当然和销售价格没有什么太大的关系，775万每亩地，应该是把所有的成本都包括，包括税金和土地出让金等。
700多万一亩地，可以推算出，应该是在三线城市或者地段好点的四线城市，三线城市的房价，平均，2019年的价格应该在15000到25000之间，类似于昆明，海口，这样的地区，或者其他三线城市，可以这样推算，你可以按照最低销售价格推算，那就是另外一种计算方式，楼面价格，再加上建安成本，还有税金，管理成本，都计算进去，之后再算出来一个最低销售价，一般怎么算呢？
楼面价，4478，建安成本，30层，2300块钱左右，再加上税金，管理成本，销售成本，怎么都算上？应该不会超过3500块钱每平米，8000成本，销售价至少在11000以上，或者根据市场行情来计算，因为销售价格还包含17%的增值税，1870没了，卖11000开发商的利润很低啦，一般会超过这个价。
好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。
首先4478元是每平地价还是楼面价。是不一样的。每平米建选成本2000~3000元左右。每年金融成本10%左右，利润30%吧。3年建成。10%税金。大致4478+3000+2200+2200+1100
=12979元/m2
开发商们拿地4478元一平方，如建二十层，用地三亩，建房一亩，两亩路面和绿化，建房总面积一万三千四百平方，用地二千平方，地皮费八百九十五万六千元，建房一千三百四十万，再加路面绿化排污管道共费用二百六十万，所有的总费用大约二千五百万元，平均每平方总成本大约二千元一平方，卖七千五百元一平方，还有五千五百元一平方利润空间，套房百平方利润再减去税费十六万五千元，套房利润三十八万五千元，粗算，细算利润四十一万元，整栋楼利润五千多万元利润，这些开发商们攒钱攒的太少啦，太辛苦，太穷啦，还要不断的借着各种媒体网络排演节目，也是地地道道的好戏子，
(1)题主拿地均价4478元/平？题主没写清楚？如果是纯地面价，房企当时拿地298.533万/亩。楼面价=4478/2.6=1722元/平。
(2)如果均价4478元/平是楼面价，房企当时拿地是776.2254万/亩。
容积率为2.6，根据国家规定应该是19层以上高楼。30%绿化率达标只是一般化，密度20%达标不太理想，舒适度一般。
若是第(1)项开发成本=1722+建安成本+税+费=5100元/平，房价在6000~6500元/平。
若是第(2)项开发成本=4478+建安成本+税+费=7900/平。房价9千~1万。
需要说明一下上述两项成本已含融资成本。房企前期买地款可以一次性付款，也可是分期付款，看房企和地方政府的关系了。
开发商都是期房销售，分一期、二期、三期和四期开发，两年后才交现房给业主。大多数房企五证两书齐全[《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》]卖房，有房企五证两书不全情况下也提前卖房。目的就是提前收取购房人房款减少开发运营成本。工程承包款按进度付款，房企都欠着承包商的，边卖房边付款。开发商融资只是买地款，能付多少利息？但是房企说民间高利贷融资成本高、隐形费用支出高，该两项支出无据可查。夸大两项支出的好处就是好掩盖房企的利润。税费是有据可查夸大无效，毛坯建筑成本1600元/平，若说毛坯建筑成本3200元/平会招骂。但房企隐形收入从来不说！如住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分。但开发商都把停车位卖给业主获得高额回报，侵犯业主的权利。
应当确认做现房销售房企资金占用时间长成本高，但找到做现房销售的开发商比中500万大奖还难啊！都是做期房销售的主啊！都是先收业主房款还好意思说融资成本高？要么世界500强里只有5家房企却全是中国房企呢？无一家国外房企。
其实我国西部县城、中部河南省下属县城、湖北、湖南下属县城房价在4千/平的多如牛毛、数不胜数。若找开发商算开发成本一定超房价4千/平。那里县政府土地不会白给，开发商更不是慈善家。
一个楼盘从拿地，到开发建成，再到销售交楼，决定销售定价的因素简单总结主要如下:
楼板成本(拿地成本和容积率决定)、建造成本、资金成本，开发商期望利润率四个方面决定
首先，楼板成本主要由拿地成本和容积率决定，拿地成本固定，容积率越高，楼板成本越低，从您的问题来看，地面价4478，容积率2.6，不难算出，楼板价=地面价/容积率=4478/2.6=1722元/平米。
其次，建造成本，建造成本是比较透明的，除西藏，青海等交通不太方便，当地建筑材料不太丰富外，全国高层建造成本基本维持在3000元/平米
然后是资金成本，由于建筑行业杠杆太高，政策为控制风险，银行限贷，控制资金流向房地产行业，造成地产企业越来越难融到资金，目前市场上发行的债券一路走高，维持在15％左右，不难算出您问题中所提及的地块的资金成本预计=(1722+3000)*0.15=708.3元/平米。
最后是企业期望利润率，目前房地产开发竞争激烈，加之政府限价，像以往50％，100％的利润率一去不复返，维持在15％～20％为正常水品，从您问题提及的信息可以判断，虽然地面价不高，建筑密度较低，但容积率较高，绿地率30％属于偏低标准，1722的楼板价在全国范围内实属便宜，小区定位应为中档水品，企业利润率能达到15％属理想水平，所以企业利润应为:(楼板成本+建造成本+资金成本)×期望利润率=(1722+3000+708.3)×15％=814.5元/平米。
综上分析，该楼盘的最终定价为:楼板成本+建造成本+资金成本+期望利润=1722+3000+708.3+814.5=6244元/平米。考虑到其他的一些成本，该楼盘最终定价预计6500元/平米左右。
该楼盘最终定价预计6500元/平米左右。希望对您有所帮助，谢谢！
1、直接成本（土地费、配套费、规费建安费）4478*1.03+180+2500=7300
2、间接成本（管理费、营销费、贷款利息）200+300+500=1000
3、税费（增值税、土地增值税、所得税）1000
4、利润1000
5、合计10300，至少卖1万
第一娱记出品必属精品！
作为娱记和影视从业人员，我今天开大招，详细给各位解读为什么明星收入那么高！
明星最大的两块收入第一来自出演影视作品的片酬，第二是代言产品和品牌的代言费。代言费比重没有片酬高，而且代言费的高低与人红不红有关，人红不红又和主演的作品有关！那么片酬为什么那么高呢？
第一：一家出价5000万，一家出价8000万，你让我选谁？
很多网友提起明星一部戏赚好几千万上亿就觉得很不公平，演员拍一部电视剧只要3个月左右，就能拿到那么高的收入！而且辛苦程度比不上农民兄弟，贡献比不上科研人员，凭什么？！其实这个最主要的原因就是市场在起作用。
举个例子。假如我想邀请李易峰主演一部电视剧，我开价5000万，这时另外一家公司出价8000万，李易峰自然会选择8000万的这家公司。而明星相对来说，是稀缺资源，一个明星手上，剧本基本上都是排队的，十个八个太正常！
第二：投资一部赚了一个亿，资本就敢继续投资五个亿拍剧！
那就有人问了，为什么影视公司愿意出那么多钱请一个人啊，他们不怕亏吗？都傻了吗？他们肯定是没傻！那他们为什么还出这么多钱呢？这就是资本作祟，以及赚钱效应！前几年在资本的推动下，一些公司开始花大价钱找明星，出的价格让明星自己都害怕，明星本来只是试探性的喊价，谁知道对方竟然一口答应根本不还价。如果一家公司投资一部戏赚了一个亿，第二部绝对有人愿意投资五个亿！
这些公司花高价拍完之后，因为明星效应，当然也有赚钱的，譬如《猫爸虎妈》《如懿传》等。但是也有亏的，只是这些亏的不会对外宣传而已！当然一些公司依托这些高价电视剧去上市，去资本市场圈钱，所以给这些明星高片酬就不算什么了！
我个人认为，于正、吴京的做法是真正贴合市场本性的，演员片酬都不高，如果喊高价，我就不用，把钱用在制作上，才是影视行业健康的发展之道！
现在的一线明星一年收入上千万元甚至上亿元，相比于普通百姓一月两三千的收入，天壤之别，普通人和一线明星财富差距是蚂蚁比大象，大牌明星集万般宠爱于一身，鲜花与掌声簇拥着他们的衣食住行，拍个电影，接个广告，走穴演唱会，出席个什么发布会，或者随便做个秀都是数钱数到手抽筋，大众心里失衡，可就是不明白明星收入为什么那么高？
其实我们在欣赏电影电视剧或听音乐会观看相声综艺表演时，都希望看到或者享受到最好的产品和服务，希望最红的演员出演、最火的歌手演唱、最顶尖的笑星为自己表演，人气最旺的一线明星造就了强大的市场影响力，随着演出市场的火爆他们人气也是水涨船高，市场需求也就越来越大，而广告商去电视台投广告一定要投有最红明星出演的节目或时段，收视率越高，带来广告收入越多，明星人气越高，收入越高。这样财富就涌向了金字塔。
很多影视剧制作方为了需要，往往会请一些国外的大牌明星出演某个角色，而这些国外大牌所在国物质文化水平往往很高，他们在本国内演出报酬价格不菲，要想把他们请来就一定要付给他们在自己国内高一些的报酬，他们同在一个剧组演出，国内一线明星的报酬和外国大牌就不能相差太远了。
明星高片酬是市场竞争的产物，投资商认为自己能够在明星身上赚到更多的收益，才愿意在明星身上投钱，这就是市场法则，两厢情愿。如果某个明星的演技不符合他们获得的报酬，观众普遍不认可的话，那么他也就不会有高片酬了。
很多时候我们都不得不承认，存在即是合理！
明星收入有多高呢？按照前几年的片酬计算，最高档次的明星片酬在1千万起步，有些明星的片酬收入接近1亿！也就是说，明星参演一部电影相当普通人工作十辈子！根据早年福布斯排行榜显示，最有钱的明星收入早以破亿。
明星收入为何高？这其中是存在合理性，这十年来的经济发展很快，娱乐产业增长速度非常快，行业的发展好，身为行业的中心人物，明星自然也是赚的满盆满钵，这是大环境之下的优势。
明星真的好赚钱吗？如果放在整个行业上看，其实明星这个职业并不算很好赚钱，因为高片酬的只有金字塔顶端的大明星，可是一线的位置就这么多，下面的演员工资并不算高。
那么一线明星凭什么赚这么多钱？这个问题比较交到你的手上，你有喜欢的明星吗？你有偶像吗？比如鹿晗这些流量明星，他们拥有足够的粉丝为他买单，他本身就是一个金矿，那么他自然值钱。所以明星为什么收入这么高，这个问题得问问粉丝的想法了！
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谁告诉你邓文迪惨了，邓文迪可比世界上大多数人活得好得多，要知道世界上绝大多数人，恐怕都想做到邓文迪那个样子，只不过就没有那个条件而已。
邓文迪年轻的时候考入广州医科大学，这个时候还没有看出他有什么异于常人的地方。只不过在19岁的时候结识了从美国来的切瑞夫妇，获得了他们的欢心，最后能够成功前往美国留学。如果在美国期间，邓文迪作了小三勾引切瑞先生，导致切瑞夫妇离婚，最终通过这段婚姻，邓文迪轻松的拿到了美国的绿卡，要知道很多中国人一辈子都拿不到中国的绿卡，这时候邓文迪就已经做得比很多中国人都要成功的多。
结果邓文迪还没有到此为止，她之后是一发不可收拾，结果和传媒大王默多克有了关系，随后和切瑞离婚，嫁给了传媒大王默多克。这绝对是鲤鱼跳龙门，因为默多克是西方著名的人物。而且邓文迪结婚之后，为默多克生了女儿，所以从那儿获取了不少的财产。只不过这还不是邓文迪的终点，邓文迪后来又勾搭上了英国前首相布莱尔，从商界转到政界了，实在是不得不佩服邓文迪的功夫。默多克一怒之下和她离婚，只不过因为默多克身价太大，所以邓文迪离婚之后拿到的财富绝对不会少。
总之邓文迪这个人绝对谈不上惨，而且她比大多数人活得好得多，而且说实话确实佩服邓文迪的本事，极少人能有她那个水平。
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